30 ноября 2021

Коммерсантъ: Острову замаячили перспективы

Остров фортов
Кронштадт

Еще несколько лет назад большинство экспертов выражали сомнения в инвестиционных перспективах Кронштадта. Но сегодня их мнение переменилось, большинство экспертов уверены в блестящих перспективах острова Котлин. Правда, для дальнейшего развития острова понадобится решить ряд проблем.

На достаточно компактной территории острова Котлин расположено множество разнообразных объектов и локаций туристического притяжения. В их числе — главный военно-морской собор, комплекс сооружений Петровского дока, портовые территории, маяки, парк «Патриот», большое количество фортификационных сооружений, парки, бульвары, пляжи и прочее.

Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg, отмечает: «Такие плюсы, как уникальное историческое наследие, большой потенциал использования видов на залив, интересная природная составляющая западной территории Кронштадта — все это делает город потенциально интересным для инвестиций».

Эксперты говорят, что ввиду своего географического расположения Кронштадт обладает большим потенциалом развития. Это наглядно отражено в открытии таких точек притяжения, как музейно-исторический парк «Остров фортов» и экомаршрут заказника «Западный Котлин». «Петербуржцы стали достаточно мобильны, и их потребность в культурно-общественных кластерах недалеко от города вполне может быть удовлетворена за счет развития Кронштадта»,— считает Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate.

Управляющий партнер аналитического агентства WMT Consult Екатерина Косарева также считает, что с точки зрения потенциала для развития Кронштадт крайне перспективен. «Это показал интерес россиян (не только петербуржцев) к этому городу. Реализован проект "Остров фортов", привлекающий туристов в весенне-летний сезон»,— говорит госпожа Косарева.

Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге, добавляет: «В последние несколько лет Кронштадт часто упоминается в контексте крупного инвестиционного и туристического проекта "Остров фортов". Концепция хороша с точки зрения реализации важных государственных задач: развития туристического, научно-образовательного потенциала, создания комфортной среды и т. п. В случае полной реализации проекта в запланированном масштабе жители выиграют от появления новой инфраструктуры, качественной среды, а собственники жилья — от роста стоимости недвижимости».

Нужна схема

Однако, обращает внимание господин Косарев, проект требует колоссальных инвестиций и является убыточным с коммерческой точки зрения — это ограничивает интерес частных инвесторов к проекту. «Единственная по-настоящему рентабельная здесь для инвесторов функция — это жилье, и некоторые жилищные девелоперы уже проявляют интерес к этому проекту (например, "Главстрой"). Но при строительстве жилья комфорт-класса в этой локации вряд ли можно позволить себе большой объем инфраструктурной и прочей долго окупаемой (например, марина и отель) нагрузки. Соответственно, большая часть инвестиций в строительство всех прочих объектов должна лечь на бюджет или быть профинансирована по схеме ГЧП».

Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург», также говорит о том, что инвестиционный, территориальный и инфраструктурный потенциал Кронштадта до последнего времени был сильно недооценен. «До сих пор девелоперы избегали района-острова, ссылаясь на оторванность от "большого" Петербурга и монофункциональность основных точек притяжения. Кроме оборонных мощностей, на острове ничего особо и не было, а жилищный фонд нуждался в реновации»,— перечисляет он.

Повышение инвестпривлекательности острова, говорят эксперты, даст толчок и для развития рынка жилья на нем.

Стоимость жилья в Кронштадте ниже петербургских расценок ввиду удаленности острова от Северной столицы и неразвитого общественного транспортного сообщения.

Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», подсчитала, что в настоящий момент в Кронштадте строятся три объекта класса «комфорт», два из них — комплекс апартаментов (аналог жилья) и один жилой дом. Строительство всех объектов ведется путем реконструкции. Диапазон цен на текущий момент — 126–149 тыс. рублей за кв. м.

Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg, говорит: «Стоимость строящегося жилья и апартаментов колеблется в диапазоне 130–137 тыс. рублей за один "квадрат". Это, а также и цены вторичного рынка несколько ниже наиболее дорогих пригородов — Пушкина и Сестрорецка. «При этом, в отличие от расположенных у КАДа "новых пригородов" (Кудрово, Мурино, Шушары и прочие), в Кронштадте достаточно высокий уровень развития социальной инфраструктуры. Уровень развития коммерческой инфраструктуры пока умеренный, и есть потенциал для ее качественного и количественного увеличения»,— полагает господин Кокорев.

Юлия Токарева, партнер, руководитель департамента стратегического консалтинга Cushman & Wakefield, говорит, что сейчас на острове есть участки с видами на воду, которые уже заканчиваются в Санкт-Петербурге, а создание новой достопримечательности придаст дополнительный импульс к развитию.

При этом господин Свинолобов считает, что Кронштадт может комплексно развиваться как город-спутник. «Это автономная благоустроенная локация, где почти все основные объекты инфраструктуры и городские сервисы находятся в пешей доступности. При грамотной работе с территориальным ресурсом спрос даст резерв для роста предложения как минимум в 100–150 тыс. кв. м жилья. Но спрос будет тесно связан с развитием инвестиционного потенциала и новых точек притяжения — туристическими объектами, переездом в Кронштадт военно-морских учебных заведений и перевод Международного военно-морского салона»,— полагает эксперт.

Господин Свинолобов, как и его коллеги, полагает, что пионером преобразования территории может стать проект «Остров фортов», рядом с которым заявлен крупный жилой проект. «Если туристический кластер и жилье дадут необходимый мультипликативный эффект — эту практику подхватят и другие девелоперы. Причем речь идет не только о жилье, но и о проектах апарт-отелей»,— говорит он.

Риски для инвестора

Но все заявленные планы нужно реализовывать параллельно с повышением транспортной доступности локации, отмечает господин Свинолобов. «Прежде всего это новая развязка с кольцевой, развитие водного сообщения с Петербургом»,— перечисляет он.

О необходимости совершенствования транспортной и социальной инфраструктуры говорят многие эксперты.

«Как оказалось, инфраструктура района уже не выдерживает наплыва туристов. Неудобства возникают и у местных: по будням автомобильная дорога стоит в пробках из-за тех, кто работает за пределами острова, а по выходным пробка еще больше из-за наплыва отдыхающих»,— отмечает госпожа Косарева.

Она полагает, что без четко отлаженной дорожно-транспортной инфраструктуры привлекать людей на туристические объекты не имеет смысла. «И в этой ситуации выглядит разумным расширить дорогу или вложиться в развитие морского транспорта. И что-то решать просто необходимо, поскольку, кроме задачи развития туризма, в ближайшее время в Кронштадт переведут военно-морские учебные заведения и Военно-морской салон. Это проекты федерального уровня. В этом случае коллапс транспортной системы неизбежен»,— предостерегает госпожа Косарева.

Кроме того, чтобы обслуживать туристов, нужно развитие бизнеса, которое следует стимулировать также на государственном уровне. Это общепит, гостиницы, развлечения. Без решения насущных проблем инвесторы на остров не пойдут, уверена эксперт.

«Необходимо и строить жилье. Свободного в Кронштадте мало. Из новостроек выделим жилой комплекс "Фортеция" от застройщика Setl Group»,— говорит госпожа Косарева.

Господин Косарев также обращает внимание на то, что остров никогда не был снабжен достаточной социальной и коммерческой инфраструктурой, но сегодня темпы ее развития постепенно увеличиваются благодаря появлению новых общественных пространств.

«Некоторые риски в контексте перспектив развития острова связаны с базированием на его территории Военно-морского флота России. Попытки военной и общественной составляющих ужиться в одной локации — довольно спорная практика. Однако на примере развития "Новой Голландии" и продолжительного ухода военных структур с ее территории можно предполагать аналогичный сценарий и для Кронштадта»,— рассуждает господин Починщиков.

Мария Николаева, глава архитектурного бюро MAD Architects, к проблемам города-острова относит и ветхость многих объектов, утерю оригинальной документации, которая помогла бы восстановить сильно поврежденные здания, архаичность туристической инфраструктуры, неблагоустроенность береговой линии.

«Нельзя забывать и о сильной конкуренции, так как Кронштадту при всей его уникальности приходится соперничать с такими пригородными культурно-историческими центрами притяжения туристов, как Петергоф, Ломоносов, Пушкин, Павловск. С точки зрения природной составляющей острову Котлин приходится конкурировать с Сестрорецком, Репино, Комарово, Зеленогорском, где более интенсивно развивается пляжная рекреационная и гостиничная инфраструктура, качественные ресторанные концепции, экомаршруты»,— перечисляет она.

Источник: Коммерсантъ / Максим Каверин

Ещё по этой теме